Qué debe incluir el contrato de limpieza de tu comunidad (y qué revisar antes de firmar)

Un contrato de limpieza de comunidad de vecinos debe dejar por escrito, como mínimo, estas 7 cláusulas:

1. Duración, permanencia y renovación tácita — cuándo y cómo puedes salir.

2. Revisión de precios — con criterio objetivo (IPC), no "revisión anual" en blanco.

3. Alcance y frecuencias — qué zonas se limpian y cuántas veces.

4. Sustituciones y ausencias — qué pasa cuando la persona habitual falta.

5. Subrogación del personal — obligatoria por convenio al cambiar de empresa.

6. Seguros y documentación laboral — RC y personal dado de alta.

7. Preaviso y salida ordenada — plazos, llaves y traspaso.

Si administras fincas o presides una comunidad, lo que viene a continuación te ahorrará más de un disgusto. Llevamos más de 30 años como empresa de limpieza de comunidades en el Vallès y hemos visto de todo: contratos de una página que no dicen nada y contratos de veinte que esconden un candado en la página doce. Esta guía repasa cada cláusula con el criterio de quien las lee a diario — y con una particularidad que casi nadie cuenta: en Catalunya, las reglas del juego no son las que verás citadas en la mayoría de artículos de internet.

1. Permanencia y renovación tácita: el candado más habitual

Es la cláusula que más comunidades atrapa. Dos mecanismos suelen ir juntos:

• Permanencia: no puedes rescindir antes de X años sin penalización.

• Renovación tácita: si no avisas antes de una fecha concreta, el contrato se renueva solo, a veces por otro año entero.

  
  

¿Puedo rescindir el contrato de limpieza de mi comunidad? Depende de lo que firme tu contrato, no de una ley: la duración, la renovación y el preaviso son pacto entre las partes. No existe una norma que fije "30 días" ni "3 meses" — valen los que estén escritos en tu documento.

Eso sí: hay resoluciones judiciales que han llegado a cuestionar permanencias desproporcionadas en contratos de servicios con comunidades cuando no ofrecían ninguna ventaja real a cambio. La regla práctica es sencilla: una permanencia larga solo tiene sentido si viene acompañada de algo tangible (mejor precio, una inversión inicial de la empresa). Si te piden tres años de atadura sin contrapartida, pregunta por qué.

Qué hacer hoy: localiza en tu contrato la fecha límite de preaviso y anótala en el calendario del administrador. Es la línea que separa "cambiamos en enero" de "toca esperar otro año".

2. Subidas de precio: IPC sí, "revisión anual" en blanco no

Una cláusula de revisión de precios es legítima — los costes laborales del sector suben, y una empresa que promete precios congelados para siempre acabará recortando por otro lado. Lo que no deberías aceptar es una revisión sin criterio objetivo:

• ✅ "El precio se revisará anualmente conforme al IPC" o a otro índice verificable.

• ❌ "La empresa podrá revisar anualmente sus tarifas" (a discreción, sin tope ni referencia).

  
  

Pide también que cualquier subida se comunique por escrito y con antelación, para que la junta pueda valorarla antes de que entre en vigor, no después de recibir el recibo.

3. Alcance y frecuencias, por escrito: qué se limpia y cuántas veces

La mayoría de conflictos entre comunidades y empresas de limpieza no van de precio: van de expectativas. "Es que el parking no entraba". "Es que los cristales del portal son una vez al trimestre". Si no está por escrito, no existe.

Un contrato serio detalla:

• Zonas incluidas: escaleras y rellanos, portal, ascensores, patios, azoteas… y las que no son obvias, como la limpieza del parking de la comunidad o actuaciones puntuales tipo eliminación de graffitis en la fachada.

• Frecuencia por zona: no es lo mismo "limpieza semanal" que un desglose por zona con el número de pasadas de cada una.

• Qué aporta la empresa: productos y maquinaria incluidos, o no.

• Gestión de llaves: quién las custodia y con qué protocolo de seguridad.

4. Sustituciones y ausencias: qué pasa cuando falta la persona habitual

Vacaciones, bajas, imprevistos: ocurren siempre. La diferencia entre una empresa y otra es qué firma al respecto:

• ¿Se garantiza la sustitución o simplemente "se recuperará el servicio"?

• ¿En qué plazo se cubre una baja?

• ¿Quién forma a la persona sustituta sobre las particularidades de tu finca?

  
  

Una empresa con equipo propio y supervisión de calidad puede comprometerse por escrito; una persona autónoma sola, por definición, no. Si tu escalera lleva dos semanas sin limpiarse cada vez que hay una baja, este es el punto que falló en tu contrato.

5. Subrogación del personal: lo que nadie te explica al cambiar de empresa

La cláusula estrella, y la gran desconocida. En Catalunya, el convenio colectivo del sector de limpieza de edificios y locales de Cataluña — vigente hasta 2030 — obliga a la nueva empresa a subrogarse en el personal adscrito al servicio con una antigüedad mínima de cuatro meses, manteniendo sus condiciones (artículo 69). Y aplica a cualquier cliente, comunidades de propietarios incluidas.

Traducción: si cambias de empresa, la persona que limpia tu finca normalmente seguirá siendo la misma; cambia quién la gestiona, la supervisa y responde por ella.

Esto tiene una cara buena y una cara B:

• La buena: no pierdes a la persona que ya conoce la finca, y sus derechos quedan protegidos.

• La cara B: si el servicio anterior arrastraba un problema laboral mal documentado, la comunidad puede acabar salpicada. Por eso el traspaso documental importa: la empresa saliente debe entregar a la entrante contratos, nóminas y cotizaciones de los últimos cuatro meses en un plazo de entre 5 y 15 días naturales desde que se comunica el cambio.

  
  

Señal de alarma: si la empresa nueva que te hace la oferta no menciona la subrogación ni te pide iniciar ese trámite, no conoce el convenio de su propio sector.

6. Seguros y documentación: la carpeta que toda comunidad debería tener

Aunque tu comunidad no tenga empleados propios, hay una documentación que conviene pedir y archivar antes de firmar:

• Seguro de responsabilidad civil de la empresa (una caída en una escalera recién fregada es el siniestro típico).

• Certificado de estar al corriente con la Seguridad Social.

• Acreditación del alta del personal adscrito al servicio.

• Formación en prevención de riesgos de los trabajadores.

  
  

Si la comunidad tiene conserje o portero contratado, añade el intercambio de información sobre riesgos y emergencias del edificio — la llamada coordinación de actividades empresariales (CAE): en la práctica, que comunidad y empresa se informen mutuamente por escrito de los riesgos del edificio y de la actividad. En cualquier caso, pedir estos papeles no es burocracia: es la forma más rápida de distinguir una empresa de verdad de una improvisada que subcontrata sin control.

7. Preaviso y salida ordenada: piensa en el final antes de empezar

Todo contrato termina algún día. El buen contrato prevé cómo:

• Plazo de preaviso claro y por escrito (para ambas partes — también te protege si es la empresa quien se va).

• Devolución de llaves y mandos documentada.

• Traspaso de información al proveedor entrante: rutinas, incidencias, documentación del personal para la subrogación.

• Liquidación de servicios pendientes sin facturas sorpresa.

  
  

Una empresa que pone pegas a regular su propia salida te está diciendo cómo se comportará cuando quieras irte.

Cómo cambiar la empresa de limpieza de la comunidad sin sustos

Si tu comunidad ya ha decidido cambiar, el orden importa:

1. Relee tu contrato actual — localiza permanencia, renovación tácita y fecha límite de preaviso. Todo lo demás se planifica a partir de esa fecha.

2. Pide 2-3 presupuestos comparables — con el mismo alcance y frecuencias, por escrito. Si no detallan zonas y pasadas, no son comparables.

3. Llévalo a la junta — en Catalunya basta la mayoría simple (ver siguiente apartado). Deja el acuerdo reflejado en acta.

4. Comunica el preaviso por burofax o medio fehaciente — dentro de plazo, guardando el justificante.

5. Coordina la subrogación — la saliente tiene entre 5 y 15 días naturales para entregar la documentación del personal a la entrante; una empresa entrante seria pilota este trámite por ti.

6. Cierra el traspaso — llaves, protocolos de acceso y primera semana con supervisión reforzada.

   
   

Con este calendario, el cambio es un trámite administrativo, no un drama vecinal.

¿Qué mayoría necesita la comunidad para cambiar la empresa de limpieza?

Un matiz que casi ningún artículo recoge: en Catalunya, las comunidades de propietarios no se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal estatal, sino por el Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya. Y para lo que nos ocupa, la noticia es buena: contratar o cambiar la empresa de limpieza es un acto de administración ordinaria, que se aprueba por mayoría simple de la junta (artículo 553-25 del Codi Civil de Catalunya: mayoría de propietarios que votan que represente a la vez la mayoría de cuotas). Ni unanimidad ni mayorías reforzadas: basta llevarlo a la junta con el punto en el orden del día.

El contrato en sí, eso sí, es un arrendamiento de servicios entre la comunidad y la empresa: valdrá lo que las partes pacten — razón de más para revisar las 7 cláusulas de arriba antes de firmar.

Antes de firmar (o de cambiar): pide una segunda opinión

Si administras una o varias comunidades y tu contrato actual no pasaría esta revisión — o simplemente quieres saber si estás pagando lo correcto por lo que recibes — podemos ayudarte sin compromiso. Como empresa de limpieza de comunidades en el Vallès, llevamos más de 30 años trabajando con comunidades y administradores de fincas, con presupuestos que detallan zonas, frecuencias, productos y maquinaria incluidos, y gestión de llaves con protocolo de seguridad.

Pide tu presupuesto comparativo sin compromiso: te respondemos en 24 horas. Llámanos al +34 935 89 00 13 o escribe a info@netipulit.cat.

Preguntas frecuentes

¿Puedo rescindir el contrato de limpieza de mi comunidad cuando quiera?

Depende de lo que diga tu contrato: duración, permanencia y preaviso son pacto entre las partes, no los fija ninguna ley. Localiza la fecha límite de preaviso y la cláusula de renovación tácita; si hay permanencia con penalización, calcula si compensa esperar al vencimiento.

Si cambiamos de empresa, ¿qué pasa con la persona que limpia ahora?

En Catalunya, el convenio del sector obliga a la nueva empresa a subrogarse en el personal adscrito al servicio con al menos cuatro meses de antigüedad, manteniendo sus condiciones. Normalmente seguirá limpiando la misma persona; cambia la empresa que la gestiona y responde por ella.

¿Cuánto preaviso hay que dar para cambiar de empresa de limpieza?

El que fije tu contrato: no existe un plazo legal único. Comunícalo siempre por burofax u otro medio fehaciente y dentro del plazo pactado, guardando el justificante, para evitar que opere la renovación tácita.

¿Es obligatoria la coordinación de actividades empresariales (CAE) en una comunidad?

Los deberes formales de intercambio de información aplican especialmente cuando la comunidad tiene personal propio (conserje o portero). En cualquier caso, pedir a la empresa el seguro de RC, el certificado de Seguridad Social y las altas del personal es una buena práctica que protege a la comunidad.

¿Qué mayoría necesita la junta para cambiar la empresa de limpieza?

En Catalunya basta la mayoría simple (art. 553-25 del Codi Civil de Catalunya): mayoría de propietarios que votan que represente a la vez la mayoría de cuotas. Es un acto de administración ordinaria; no hace falta unanimidad.

*Esta guía es orientativa y no constituye asesoramiento jurídico. Para tu caso concreto, consulta con tu administrador de fincas o con un abogado.